9月21日，上海2026年第九批次集中土拍迎來關鍵一槌。本批次共出讓三宗地塊，其中靜安區(qū)大寧地塊備受關注。

上午，靜安區(qū)大寧N070302單元117A-09地塊被擺上拍賣桌，現場經過78輪競價，最終由建發(fā)、象嶼聯合體以約70.5億元摘得，成交樓面價69614元/平方米，溢價率5.48%。

(資料圖片僅供參考)

本次成交的靜安大寧地塊，是靜安區(qū)近五年體量最大的純住宅地塊。地塊出讓面積4.22萬平方米，計容建筑面積約10.13萬平方米，容積率2.4，建筑限高80米。出讓前，該地塊已完成新一輪控規(guī)優(yōu)化，實現降容、降高，同步新增公共開放空間、優(yōu)化基礎教育配套。

此外，該地塊無保障房配比、無中小套型硬性約束，疊加彭越浦河景資源與軌交區(qū)位優(yōu)勢，開發(fā)限制少、產品塑造自由度高，是上海內中環(huán)稀缺的高品質改善型宅地。

據界面新聞了解，該地塊僅兩組競買聯合體報名，均為市場穩(wěn)健型房企組合。一方為建發(fā)&象嶼，另一方由招商蛇口、南山、濱江、南通瑞城聯合組成。盡管現場競價輪數達到78輪，但整體報價節(jié)奏平穩(wěn)，最終溢價率僅5.48%。

相比今年6月同板塊的土拍，僅隔三個月，大寧土地市場的投資心態(tài)已明顯切換。彼時，靜安區(qū)大寧N070402單元081a-08地塊吸引保利發(fā)展、中海、建發(fā)、招商、華潤&越秀共5家競買人競拍，最終建發(fā)以總價72.89億元競得，成交樓面價81665元/平方米，溢價率29.63%。

而本次出讓的大寧地塊樓面價降至69614元/平方米，單價較三個月前降了約1.2萬元/平方米。

對于建發(fā)短期內連續(xù)兩度落子靜安大寧，市場普遍認為屬于板塊深耕與價格維穩(wěn)策略。當前頭部房企普遍轉向深耕核心成熟板塊，通過連續(xù)補倉穩(wěn)定片區(qū)價值、統(tǒng)一產品調性，可降低跨區(qū)域布局的不確定性。

近三年來，靜安大寧推地節(jié)奏加快，板塊地價在2025年3月沖至高點。當時，本次地塊西側約800米的大華·靜安年華宅地，曾吸引華發(fā)、綠城、中海、招商等頭部房企參與角逐，經67輪競價后，大華以24.86億元拿下，樓面價92659元/平方米、溢價率32.3%，刷新板塊地價紀錄。

2024年，靜安大寧也推出了兩宗地塊。4月份，越秀·靜安天玥地塊成交，樓面價78197元/平方米。同年9月，中建玖合首次深度布局上海核心城區(qū)，以底價63.6億元競得大寧靈石社區(qū)商住地塊，項目住宅占比79%、配建5000平方米地下文化設施，樓面價6.83萬元/平方米。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴界面新聞，靜安大寧地塊是比較重要的改善型出讓區(qū)域，可以看出區(qū)域在土地投放方面做了充分準備。

大寧板塊的長期價值，依托靜安區(qū)頂層規(guī)劃的持續(xù)賦能。

今年1月，靜安區(qū)發(fā)布《靜安區(qū)“十五五”規(guī)劃綱要》，提出構建“兩軸一帶三片區(qū)”空間格局，引導各類資源要素向軸帶和片區(qū)集聚，促進靜安南北高質量均衡發(fā)展。

大寧“三生”融合創(chuàng)新區(qū)被定位為靜安南北高質量均衡發(fā)展軸的核心節(jié)點。板塊向南承接南京西路、蘇河灣CAZ高端商務資源與高凈值人群外溢，向北聯動市北高新科創(chuàng)產業(yè)集群，依托“科創(chuàng)+文創(chuàng)”“工作+生活”的產城融合路徑，疊加大寧公園升級改造，持續(xù)夯實高端居住底盤，改善需求具備長期、穩(wěn)定的產業(yè)與人居支撐。

同策咨詢分析師宋紅衛(wèi)在接受界面新聞采訪時也表示，靜安區(qū)在大寧的供地核心邏輯，是錨定“減量提質、以需定供”導向，精準匹配內中環(huán)改善需求，最大化區(qū)域土地資產價值。依托市北高新產業(yè)園的高端產業(yè)人口集聚優(yōu)勢，補齊職住平衡短板，項目去化確定性極強。本次大體量地塊入市，也是新政之后的一次試探性供地。

不過，宋紅衛(wèi)也指出，當前房企拿地積極性明顯下降，土地熱度持續(xù)降低。關鍵原因在于預售標準提高，以及放款延后至竣備，房企普遍面臨資金壓力。但值得肯定的是，優(yōu)質地塊雖然降溫，仍有房企愿意接手。

供需端的變化，正在重塑靜安樓市的基本面。宋紅衛(wèi)向界面新聞透露，截至2026年8月末，靜安區(qū)新房存量約1600套，庫存壓力呈上升趨勢，去化周期也在延長。隨著新項目陸續(xù)入市，未來兩年內靜安區(qū)市場供應將持續(xù)增加。“對購房者而言，這意味著未來有更多選擇空間?！?/p>

當前，靜安大寧板塊已有中建玖上瑯宸、大華靜安年華兩大改善項目持續(xù)在售。

中建玖上瑯宸去化相對穩(wěn)健。項目于2025年9月首開140套，備案單價約14.68萬元/平方米，截至2026年9月20日網簽去化率82.14%；同年11月二期加推150套，去化率72.67%；2026年3月三期加推118套，均價回落至13.65萬元/平方米，去化率72.88%。

大華·靜安年華去化相對緩慢。項目于2025年9月28日首開105套，報價區(qū)間11.7萬—13.68萬元/平方米，開盤滿一年僅網簽55套，去化率52.38%；今年6月二期加推17套大平層，截至9月20日僅售出1套，高端大戶型承接明顯偏弱。

隨著今年出讓的這兩宗地塊陸續(xù)登場，大寧將新增近20萬平方米住宅用地供應。供應端持續(xù)放量，板塊供需關系將逐步重構，上海內中環(huán)改善市場的競爭邏輯也將隨之迭代。

盧文曦判斷，新規(guī)之下，項目在建造端將有更多嘗試空間，戶型面積段或向剛需傾斜，產品配比也可能出現調整。

接下來，大寧板塊多盤同臺競技，也將推動區(qū)域競爭邏輯從依賴地段紅利轉向比拼產品力，開發(fā)邏輯從單一項目開發(fā)轉向區(qū)域價值共建。這一轉變，既在檢驗房企的精細化開發(fā)能力，也在重塑上海內中環(huán)改善住區(qū)的長期價值坐標。