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金吾財訊|國泰海通證券發布研報指，維持新城發展(01030.HK)“增持”評級，目標價2.50港元，對應2026E每股凈資產6.47元人民幣的0.34倍市凈率（1港元=0.88人民幣）；預測2026/27/28年EPS為人民幣0.06/0.07/0.08元。2026年上半年公司收入結構改善，開發收縮但商業運營筑牢基本盤。營業額176.86億元，同比-20.2%，主因物業銷售收入減少；物業銷售收入105.64億元，同比-30.4%，商業物業管理服務及租金收入65.61億元，同比+2.1%，占比升至37.1%。毛利率30.7%，同比提高6.3個百分點，因商業運營收入占比提升；歸母凈利潤6.08億元，同比-12.1%，核心盈利6.27億元，同比-18.1%。商業運營方面，公司新開業3座吾悅廣場，在營吾悅廣場增至181座；商業運營收入71.12億元（含稅），同比+2.42%，期末出租率98.32%，租金及管理費收入66.36億元，同比+2.4%。住宅開發方面，上半年交付建面185.96萬平方米，合約銷售金額約63.57億元，全口徑資金回籠75.30億元，回籠強度顯著高于簽約。截至2026年6月30日，期末借款總額554.4億元，在手現金78.5億元（含受限資金23.3億元），凈負債權益比率57.1%，剔除預收款后資產負債率64.3%；長期借款占比80.5%，一年內到期借款108.1億元、占比19.5%，加權平均借貸成本6.0%。融資端，新城環球發行3.55億美元優先票據（票息11.8%），境內發行7.5億元中票、完成21.46億元全國首單消費類機構間REITs擴募、8.958億元CMBS回售后全額存續，并完成商業不動產REITs申報。風險提示：新房總量增速縮量、市場修復不及預期。